Un’impresa o un professionista può ottenere, a determinate condizioni, il rimborso dell’IVA sostenuta per lavori effettuati su immobili di proprietà di altri soggetti, anche quando non ne è direttamente proprietario.
È quanto ribadito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 192/2026, che chiarisce un aspetto importante per le attività che utilizzano beni in locazione, comodato o sulla base di altri accordi giuridici.
Il requisito fondamentale è che gli interventi siano effettivamente collegati all’attività economica svolta e che il bene sia destinato a essere utilizzato come investimento strumentale.
Non è necessario essere proprietari dell’immobile
La possibilità di ottenere il rimborso IVA non è riservata esclusivamente a chi possiede un immobile di proprietà.
Il chiarimento riguarda anche i soggetti che dispongono di un bene appartenente a terzi in virtù di un titolo giuridico, come un contratto di locazione o comodato.
In queste situazioni, le spese sostenute per migliorare, trasformare o ampliare il bene possono, in linea generale, rientrare tra quelle rilevanti ai fini del rimborso IVA, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.
Il requisito fondamentale: la strumentalità del bene
Per ottenere il rimborso non è sufficiente dimostrare di aver sostenuto una spesa su un bene di terzi.
Occorre anche verificare che il bene sia concretamente destinato all’esercizio dell’attività d’impresa o professionale.
Il collegamento tra il bene e l’attività economica deve quindi essere reale e documentabile.
Conta anche la durata della disponibilità del bene
La Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 13162/2024, ha chiarito che il rimborso può riguardare anche beni non di proprietà, purché siano detenuti sulla base di un titolo giuridico per un periodo sufficientemente lungo.
L’Agenzia delle Entrate ha recepito questo orientamento, riconoscendo che, ai fini del rimborso, assume rilievo la più ampia categoria dei beni di investimento.
Non è quindi decisivo che il bene sia ammortizzabile in senso strettamente contabile o fiscale.
Quali interventi possono essere interessati
Il chiarimento riguarda, in particolare, lavori di:
- Miglioramento di beni utilizzati nell’attività.
- Trasformazione di immobili o altri beni strumentali.
- Ampliamento di strutture destinate all’attività economica.
La possibilità di ottenere il rimborso deve essere valutata caso per caso, considerando la natura dell’intervento, la disponibilità del bene e la sua effettiva destinazione all’attività imponibile.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
La risposta a interpello prende origine da un’operazione immobiliare che coinvolge una società di investimento e un consorzio incaricato di realizzare opere di demolizione, bonifica e urbanizzazione su un complesso immobiliare.
Parte delle aree interessate appartiene a soggetti terzi.
L’Agenzia ha chiarito che la disponibilità dei beni in virtù di un titolo giuridico può consentire, in linea generale, l’accesso al rimborso IVA.
Tuttavia, la sola disponibilità del bene non è sufficiente: deve essere dimostrato che le opere siano concretamente funzionali all’attività economica del soggetto che richiede il rimborso.
Cosa devono verificare imprese e professionisti
Prima di richiedere il rimborso IVA è opportuno verificare:
- La presenza di un titolo giuridico che consenta l’utilizzo del bene.
- La durata della disponibilità dell’immobile o del bene interessato.
- La natura e la finalità degli interventi effettuati.
- Il collegamento concreto tra l’investimento e l’attività economica imponibile.
La verifica di questi elementi consente di valutare correttamente la possibilità di ottenere il rimborso ed evitare contestazioni.
Lo Studio Paglia è a disposizione per verificare il trattamento IVA degli investimenti effettuati su beni di terzi e valutare le condizioni per richiedere il rimborso dell’imposta.
Fonti: Eutekne.Info, 28 ottobre 2026; Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 192/2026; Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 13162/2024; DPR 633/1972, art. 30.