Si avvicina una scadenza importante per le società che possiedono fabbricati e terreni non utilizzati direttamente nell’attività d’impresa.
La Legge di Bilancio 2026 ha riproposto il regime fiscale agevolato che consente, entro il 30 settembre 2026, di assegnare o cedere determinati beni ai soci beneficiando di una tassazione sostitutiva. La stessa scadenza interessa le società che possono valutare la trasformazione agevolata in società semplice.
Quali beni possono beneficiare dell’agevolazione
La disciplina riguarda, in particolare, gli immobili che non vengono utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività dell’impresa.
La misura può quindi risultare interessante anche nel settore agricolo. Nel caso dei terreni, l’agevolazione può essere utilizzata quando questi non sono coltivati o utilizzati direttamente dalla società per lo svolgimento delle attività agricole al momento dell’assegnazione.
È una situazione che può riguardare, ad esempio, società che hanno cessato l’attività agricola ma continuano a possedere immobili o terreni concessi in affitto.
Perché può essere conveniente
La presenza di immobili non utilizzati direttamente può comportare conseguenze fiscali rilevanti.
In particolare, un terreno appartenente alla sfera del reddito d’impresa, se ceduto, può generare una plusvalenza imponibile, potenzialmente elevata soprattutto quando il bene è stato acquistato molti anni fa e presenta quindi un costo fiscale contenuto.
Il regime agevolato permette invece di applicare sulla differenza tra il valore del bene e il valore fiscalmente riconosciuto un’imposta sostitutiva dell’8%. L’aliquota sale al 10,5% per le società non operative nei casi previsti dalla normativa.
Per gli immobili può essere utilizzato il valore catastale
Un elemento particolarmente interessante riguarda la determinazione del valore degli immobili.
In presenza delle condizioni previste dalla normativa, per gli immobili è possibile assumere come riferimento il valore catastale in luogo del valore normale.
Questa possibilità può rendere l’operazione particolarmente conveniente per alcuni terreni: quando il valore fiscalmente riconosciuto è superiore al valore catastale, la tassazione della plusvalenza può risultare contenuta o, in determinate situazioni, anche azzerata.
Anche la trasformazione in società semplice
Per le società che hanno come oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni interessati dalla disciplina può essere valutata anche la trasformazione agevolata in società semplice.
Anche questa operazione deve essere effettuata entro il 30 settembre 2026 e prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5%, a seconda dei casi.
Scadenza il 30 settembre 2026
Entro il 30 settembre 2026 devono essere effettuate le operazioni di assegnazione o cessione agevolata ai soci oppure, quando ne ricorrono le condizioni, la trasformazione in società semplice.
L’imposta sostitutiva deve essere versata in due tranche:
- 60% entro il 30 settembre 2026;
- 40% entro il 30 novembre 2026.
Considerata la vicinanza della scadenza, per le società che possiedono terreni, fabbricati o altri immobili non direttamente utilizzati nell’attività è opportuno verificare rapidamente se esistono le condizioni e la convenienza fiscale per accedere all’agevolazione.
Lo Studio è a disposizione per valutare il singolo caso e verificare gli effetti fiscali dell’assegnazione, della cessione o dell’eventuale trasformazione in società semplice.
Fonti: Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus, “Fabbricati e terreni agricoli, cessioni agevolate in scadenza”, 4 settembre 2026; Legge 30 dicembre 2025, n. 199.