L’acquisto della prima casa può beneficiare di diverse agevolazioni fiscali, ma è importante conoscere requisiti e condizioni per applicarle correttamente.
La normativa distingue, inoltre, tra prima casa e abitazione principale: due concetti spesso utilizzati come sinonimi, ma che producono effetti fiscali differenti.
I requisiti per le agevolazioni prima casa
Per beneficiare del trattamento fiscale agevolato, l’immobile deve possedere i requisiti previsti dalla normativa e trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure nel Comune nel quale si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
L’acquirente non deve inoltre possedere un’altra abitazione nello stesso Comune. Se possiede già un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, può beneficiare nuovamente del regime favorevole impegnandosi a vendere la precedente abitazione agevolata entro due anni dal nuovo acquisto.
Prima casa anche in caso di successione o donazione
Regole particolari sono previste per successioni e donazioni. In presenza dei requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono essere applicate in misura fissa.
In caso di più beneficiari è sufficiente che almeno uno di essi possieda i requisiti richiesti affinché l’agevolazione si estenda all’intero trasferimento, anche quando l’acquisto avviene pro quota.
Il sistema del prezzo-valore
Nei trasferimenti tra privati aventi ad oggetto abitazioni e relative pertinenze, il sistema del prezzo-valore consente di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo effettivamente corrisposto.
Per la prima casa la rendita catastale viene moltiplicata per 115,50, mentre in assenza dell’agevolazione il moltiplicatore è pari a 126.
Mutuo prima casa: imposta sostitutiva ridotta
Per il mutuo destinato alla prima casa, l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo finanziato, rispetto all’aliquota ordinaria del 2%.
L’imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell’erogazione del finanziamento e sostituisce le ordinarie imposte di registro, bollo e ipotecaria.
Detrazione degli interessi sul mutuo
Il mutuo può consentire anche la detrazione degli interessi e delle spese previste dalla normativa. In questo caso, però, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, cioè deve rappresentare il luogo in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Detrazione per l’intermediazione immobiliare
È prevista inoltre una detrazione per i compensi corrisposti all’intermediario immobiliare in relazione all’acquisto della prima casa da destinare ad abitazione principale, calcolata nei limiti di legge su un importo massimo di 190 euro.
Prima casa e abitazione principale: attenzione alla differenza
Il semplice acquisto di un immobile con i benefici prima casa non determina automaticamente l’esenzione IMU.
Per beneficiare dell’esenzione è necessario che l’immobile costituisca abitazione principale: il contribuente deve quindi avere nell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale.
Conoscere la differenza tra i due concetti è fondamentale per individuare correttamente le agevolazioni spettanti ed evitare di applicare benefici fiscali in assenza dei relativi requisiti.
Fonte:
Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus, 3 agosto 2026 – “Prima casa, dal Fisco un pacchetto di aiuti quando si acquista”.